购得房屋 空喜一场

　　刘思是一名小学老师，参加工作几年的她正为住房问题而苦恼。一日，她从同事口中得知单位有同事欲出售宿舍房屋，欣喜的她立即找到了同事李良，看过了房子，商量了价款之后，她从李良手中转得了这套面积不大的房屋，并着手开始装修。转眼装修已经完工，可以入住了，却发现房屋还没有办理过户手续，于是她又找到了李良，可李良却称他也是从以前的同事手中转得该套房屋的，且一直都没有过户。于是刘思循着李良所给的信息逐个逐个找到转手的几位同事，这一找才发现原来这套房屋已经转手4人，而每次转手时均没有办理相应的房屋过户登记手续，房产证一直都是原来房屋主人钱红的名字。在多番打听之下，刘思终于找到了房屋的第一任主人钱红，请她协助办理房屋过户手续。可是钱红却一口咬定房屋没有出卖，称自己对房屋多次转卖并不知情，也不同意出卖房屋。在几次协商未果之后，刘思无奈将李良告上了法庭，并将钱红、江燕、赵武追加为案件的第三人。

　　追根溯源 几经转手

　　刘思起诉称，第三人钱红在学校购买一套住房，登记了房屋权证。2000年10月，钱红将该房屋转让给第三人江燕。2004年元月，江燕将该房屋转让给第三人赵武。2005年8月，赵武将该房屋转让给被告李良。2011年1月，李良以6.3万元的价格将该套房屋转让给原告，上述房屋转让均未办理过户手续，只交付房屋产权证。现原告要求第三人钱红协助办理过户手续遭到拒绝，遂诉至法院，请求法院确认房屋买卖合同有效并判令被告和第三人钱红履行办理房屋过户义务及过户所需费用由第三人钱红负担。

　　被告李良辩称，原告所诉属实，愿意协助原告办理过户手续。

　　第三人赵武述称原告所述属实，购买该房时未办理过户手续，仅交付钥匙和房屋产权证，要求第三人钱红、江燕履行过户义务。

　　第三人江燕述称原告所述属实，愿意协助原告办理过户手续，要求第三人钱红履行过户义务。2000年时，江燕与第三人钱红之母签订了购房协议，钱母将该房屋出售给了她，而且她当场支付购房款2万元，钱母则交付该房屋的钥匙和房屋产权证。她也曾要求第三人钱红到场，但钱母声称自己替女儿看管房屋，受女儿钱红的委托将该房屋出售。受让房屋及之后将房屋转让行为均合法有效，请求法院依法处理。

　　房主辩驳 买卖无效

　　第三人钱红述称未与第三人江燕签订购房协议，母亲当时仅将该房屋出租给江燕，且第三人江燕明知钱母对该房屋不具有处分权，在未取得房屋所有权的情况下将该房屋出售，该出售行为属于无效行为。原告刘思的购房行为，因违反法律强制性规定，属于无效买卖。

　　法庭审理 查明事实

　　法院经两次公开开庭审理查明案件的事实为：钱红原系某学校小学部教师。1998年12月，其与该学校签订《自建教职工住宅购售合同》，以工龄住房补助折抵和交纳部分现金的方式取得该校宿舍楼四栋第二单元501号建筑面积59.4平方米的房屋，合同约定：乙方(钱红)获得市人民政府颁发的产权证书后，产权归乙方个人所有，但因此房在校园内，按有关政策规定，不能进入市场，如乙方要退房，必须退给甲方(学校)，五年内退房款按限购房价减折旧价计算，五年以后退房，房款按房产部门在退房时的估价核算……钱红同时办理该房屋的产权登记，享有全部产权。2009年9月，钱红调离该学校，未再居住该房屋，并将房屋交由其母亲管理。同年8月，江燕应聘至该学校任教，在该校吴伟老师的联系和参与下，于同年10月的一天，钱母一次性收取江燕交付的现金2万元后将该房屋及房屋权证交付给江燕，江燕即搬入该房屋内居住、生活。2004年元月，江燕与赵武签订购房协议以一定价格将该房屋转卖给赵武，将登记于钱红名下的房屋产权证交付赵武，赵武居住该房屋。2005年8月，赵武与李良签订购房协议将该房屋转卖给李良，亦将上述登记证书交付李良，由李良居住该房屋。2011年1月，李良与刘思签订购房协议，刘思以6.3万元购买该房屋，取得上述房屋产权证，居住该房屋并对房屋进行装修。2013年3月，刘思之母通过他人与钱红联系要求其协助办理房屋转移登记，钱红以其房屋未出卖为由拒绝办理。2013年6月，钱红在报纸刊登遗失声明，以上述房产证不慎遗失为由声明作废，并于2013年7月由市房地产产权户籍监督管理处办理了该房屋登记于钱红名下新的房屋所有权证。2013年8月，钱红诉至法院，请求判令返还原物。2013年9月22日原告刘思遂诉至法院。

　　案件争议 焦点分析

　　法院根据审理查明的事实，归纳案件争议焦点为:

　　1、钱红之母收取相应款项是房屋出租还是房屋出卖行为?《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定：当事人依法可以委托代理人订立合同。该法第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效。根据审理查明的事实，涉诉房屋登记于钱红名下，在其调离学校时，将房屋交由其母亲管理，后由钱母一次性收取2万元将房屋及产权证交付江燕，虽现在钱红否认没有明确的委托意思表示，但鉴于钱红与其母的身份关系以及证人江燕的证言，并结合当地当时房屋买卖价格水平等情况，作为对方的第三人江燕有理由相信钱母的行为是代理钱红出卖房屋的行为，且该房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效，法院予以确认。十多年后第三人钱红称其母收取相应款项系出租方式收取的租金而不是房屋出售价款，通过审理，双方既未约定租金标准，也未约定租赁期限，不符合生活常理，其上述意见法院不予采信。

　　2、在没有约定房屋转移登记的情况下，第三人及被告转移登记行为的责任如何承担?江燕通过房屋买卖协议依法取得涉诉房屋占有和使用的权利，之后依次受让的赵武、李良、刘思相互之间的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，法院予以确认。刘思已依法取得涉诉房屋占有、使用的权利。原告要求出卖人办理房屋产权变更登记，符合法律规定，法院予以支持。被告及第三人均有协助办理产权转移登记的义务，相关转移登记费用依照登记机关规定处理。

　　原告诉请符合法律规定得到法律支持。综合以上两点，原、被告及第三人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告请求确认房屋买卖合同合法有效及要求被告及第三人协助办理房屋产权变更登记的请求符合法律规定，法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十九条、第六十条第二款之规定，判决原告与被告之间的购房协议有效;由被告李良、第三人赵武、江燕、钱红协助原告刘思办理房屋转移登记，相关产权转移登记费用依照登记机关规定处理。 　　(文中人物均系化名)